主持嘉宾：
钟廉军 世邦魏理仕中国区商业咨询负责人、资深董事
讨论嘉宾：
杨明珠 而今管理建设管理集团执行总经理
刘 煜 旭辉管理集团有限公司高级副总裁兼
朱岳海 世嘉控股董事长、吉祥置业董事长、中民投投委会监事
龙固新 德思勤集团董事长
宋立攀 新城控股集团建管公司业务发展部总经理
陆国强 第一太平戴维斯广州策略顾问部负责人、董事
钟廉军：各位嘉宾朋友，欢迎来到2025观点论坛主题讨论会，今天下午大家都辛苦了，希望在最后一个环节可以放松一点，畅所欲言。
今天大会的主题是“增长的象限”，何为象限？就是坐标以下的四面八方。今天坐下来要谈的目的是谈增长的方向，找增长的空间，我是今天的主持人钟廉军，来自世邦魏理仕。今天非常荣幸邀请到六位重量级嘉宾，当中有在地产界包括开发运营界的元老，也有在代建板块知名的大咖，也有咨询行的资深专家。
今天把原来的四个议题尝试按三个层次进行探讨，从保交楼库存的去化务实的策略到城市更新、创新的模式，再到房子产品力的提升，逐步尝试探索，不仅仅大家讲了很多的短期“止跌回稳”，更为了更长远的增长的可能性。
接下来我们就进入到第一个讨论的环节，首先聚焦在保交楼和去库存的话题。因为今天把顺序打乱了，所以不一定再按次序来提问，就聊到哪儿算哪儿。
首先请教一下龙总，德思勤集团在全国来说已经打造了很多个标杆性综合体项目，积累了非常丰富的全周期的经验。目前行业面临着保交楼和去库存双重的压力。请结合您多年在城市综合开发的经验来谈谈这里面蕴藏的一些挑战和机遇，有请龙总。
龙固新：非常感谢主持人，我是觉得我们确实应该做一个大的转型，因为现在我做综合体运营，在长沙投资建设了57万的综合体，到今天正好运营十年。除了20万的商业以外，上面产业的公司大概有1000家，但不是制造型，主要是研发、品牌类的。因为有1000家公司、有几万人，所以下面的商业或者有一些定位不见得完全是靠周边自身的循环，尤其中午很多商业跟不上的时候，商业完全可以做不到的。上午在万科的项目中也都提了，我说你有68万的商住，如果你有新增的创业人口、产业人口，这样不用上班、下班倒来倒去，你的效率提高了，能源节省了，这样相对的消费能力也增长了，当然资金压力会大一点，前面已经花了551亿了。但是对这个项目的支撑，会远远超越其他的项目。
刚才主持人说的这个问题，我就谈一个非常重要的点，一定要有新兴的产业引入。这样的话，产业界定，人口增加。如果这个时候再配合目前政府的大基建，就是交通枢纽，这样产业、人口和大的交通，这样带来的增量有可能使项目在运营上处于特别有利的地位，就是你能带来新增的科技人口。
如果没有产业增量，确实对于现在这么饱和的商业竞争，还不用说线上，这个压力是非常大的。
我自己是从头到尾全部来建设的，昨天上午是越南副总理访问深圳，正好我接待他们，他们今天到广东省来了。他们一样拿出一个开发区，所以需要综合性总承包商。但是最后能不能做？所以我回答主持人一个特别主要的问题，我大概的意思是，我们如果能在目前的现有资产中间形成100万亿的运营资产，这样我们现在保险是想接盘的，几个大保险是愿意接盘的。前面如果能运营好，如果有100万亿被保险资产接纳的话，一个地产也相对企稳了，真正的企稳这样的企稳，就是你的经营性物业达到保险的收购标准。
对于我们的金融稳定也很好，现在一堆的银行包括金融机构目前手里的资产也有很大压力。
再就是对经济有很大的（帮助）。
运营里面我为什么特别讲科技呢？我这次参加发改委和倪虹部长建设部的会，我们物业是对号的新质生产力的应用场景，尤其大健康，也包括养老服务，像新的人工智能、算力。
上午非常诚恳地跟杨凯总提的，我说这个是特别需要的，尤其是杭州六小龙之后，书记开的会是广州怎么学六小龙。一个科技老总提的是我们不盲目学行，我们能不能做国际产业的运营总部？我们大量的人才可以进来。最近一堆的公司到美国，美国现在裁员了好几万人的高科技人才为什么不到中国来？新兴产业的人来，新兴的大基建，然后带来的人口增量、科技增量，这时候再来做项目，因为不是所有的项目都能盘活。
比如说广州，我就对跑马场这样的项目，大概规模在200到300万平米，这是最好的时候，就一定要把这些产业带进来，我认为这是核心逻辑。
另外是保险愿意接盘，就看我们有没有好的资产，如果有，我觉得是最好的机会。包括我刚才跟黄总讲，我们愿意参与一些资产重组，资产重组就是要注入新的产业给你。
钟廉军：谢谢龙总的分享。其中特别提到了科技产业，科技原来不只是生产力，其实也会带来高素质的人才，从而带动居住的需求，从而达成一定的去化，这个观点我们觉得也是学习了很多。
请教朱总，今年全国的住宅去化压力是非常大的，尤其海南市场，其实在过去两到三年集中的供地，包括新出来的一些增量也比较多。但是我们也了解到世嘉旗下的产品卖的还是比同行好，去化还是特别快。在这一块，也想看一看有没有不一样的定位和策略可以跟大家分享一下？
朱岳海：其实我们是非常小的企业落地在海南，去年2024年销售额差不多将近30亿。其实海南没有大家说的那么差，也没有大家说的那么好。因为我们去年三亚这个项目产品有40亿，结果比预期差了一半，在同行里面大家说蛮好的。但是房价也是比预期降了5%，销售降了30%左右。为什么呢？其实三亚购买力还是蛮强的，整个三亚销售主要是政府的供地有点大，原来好的地块供的不多，这几年形势不好，要钱，供的地都是核心地段，像海棠湾、三亚市区的用地，地供的多是一块。
第二是这两年大家对于产品上都比较认真，尤其是旁边的万科，保利也抢我们的，世嘉杀得很厉害。整个海南市场还是蛮健康的，海口城市更新推出的地还是比较多了一点，整个销售还是可以，其他县市比较差。
钟廉军：谢谢朱总分享，留待后面跟您请教一些核心产品的策略。
接下来请教一下杨总，而今管理在代建业务板块有一大特色，应该是结合了而今资本来参与到一些不良资产的盘活中去。在保交付的过程中，是不是可以通过F+EPC+O的全产业链的方式来促进项目的去化呢？这里的F就是资金、融资板块，这个不是可以成为行业新的模式？也请杨总分享一下。
杨明珠：保交付大概是需要纾困的项目，是不良项目的一种，当然不良资产的范围更广。我们为什么做这件事呢？我们团队是开发商出身，也是行业做收并购最有经验的团队之一。我们对复杂项目的理解和实操是比较熟悉的，所以有条件、有能力从经营角度把资产盘活。
在实际过程中，刚才主持人说F、EPC、O，我觉得前面可以加一个C，C就是咨询，我们理解就是针对不良项目提供解决方案。我们首先要对资产有清晰的判断，有一个综合的解决方案，能把资产的经营盘活，这个时候再往下走，就是更大范围的整合资源，比如说F，就是去链接一些资本，好项目算下来回报率没有问题，链接资本去投入，再去链接后面的EPC包括O的经营。O一般理解是后期运营，对于不良资产代建来讲可能更多是项目经营盘活，也就是负责解决方案落地，真正实现经营效益，而不只是运营。
经营，要求价值创造。包括销售兑现，更要求能把空间资产激活，长久打造运营，再整合资源有人去收购它或持有它，这样才是完整把项目盘活。
其实在当前的实际下，不良的机会还是比较多的，而且也是“止跌回稳”的契机，在业务发展过程中我们跟踪了很多项目，也确实锁定了几个素质不错的。在场参会的觉得有机会的，我们也可以更大范围去整合资源，愿意提供项目的或者提供资本的，我们来做这种服务。
未来要把复杂项目化解掉，就必须更大范围整合资源才能解决问题。
钟廉军：谢谢杨总。正是杨总观点也论证了刚才有嘉宾提到的未来的时代，可能是轻重结合的新阶段。接下来也想请教一下宋总，吾悦广场在全国在建的数量，包括加上开业的到了200座，不知不觉规模排到第二。吾悦广场对于代建业务的拓展有没有帮助呢？会不会除了刚才几位嘉宾提到的产业力、资金力，商业力是不是也可以助力代建业务在商业配套和社群方面来加速住宅的去化？
宋立攀：的确确新城控股能够走到今天，我们商业板块是帮了我们极大的忙，到目前为止一共200个购物中心，开业是173个，去年租金收入是130亿，每个月有10个亿现金的回流，这个在现今的市场之下是非常难能可贵的。
其实在购物中心当中，包括一些代建的成分在里面的。在去年，关于购物中心这一块，轻资产接了十几个项目。举例子来说，去年仅仅在杭州就拿了两个项目：存量、增量，存量是村集体的购物中心，七八万平方平米的购物中心，停了五六年一直没有开出来。村委会经过几家必选挑了我们，我们花了1亿的改造，找了一家资方，去年1月份签约，12月份开业，用了11个月左右，业主方特别开心，因为在拱墅区核心城区。
去年在六七月份在阿里巴巴总部余杭区，余杭区政府有23万平方米的综合体，是地铁的上盖。它是一块净地，也需要代建和运营，当时也是在众多的PK商家当中脱颖而出，前前后后用了四五年，对我们有非常大的帮助。
刚才问了最重要的一个点，对住宅的销售有没有帮助？的的确确存在这种情况，其实在国内三四线城市很多种小业主或开发商，他们想通过商业带动住宅的销售，但是一不小心把商业做坏了，没有做好。或者说觉得以前万达现金流做的不错，他也想做一块净地，看了新城做的不错。因为我们有一个称号是“三四线商业小王子”为什么呢？特别高端的一般愿意在一二线待，三四线不愿意去，结果我们在三四线城市还是有点大放异彩，最近三四线存量房子找我们也比较多，在这一块来说还是有帮助。
为什么说有商业，我们这个住宅就卖得好呢？第一个是卖住宅想象一下楼下喝星巴克的感觉，结果比人家贵了一两千块钱，或者同样价格卖得比他快。另外是跟商业有结合，基本上如果说我们的住宅带动购物中心，我们会有悦会员体系，比如看电影5块、唱卡拉OK 5块，停车有折扣。最新的住宅里面有小会所，包括健身房、图书馆等等做的非常不错，可以形成有效的链接社区。因为经济下行以后人都有一个特点，人能活动小范围，坚决不去大范围，因为只要一动，就是时间、金钱。如果能小范围解决，尽量不出去。在这个情况之下，商住综合体的优势就特别明显，对于轻资产包括代建业务的拓展帮了很大的忙。
钟廉军：商业已经不是新城的负担，已经是去化的引擎了。城市更新今年又重回了热门的话题，它和保交楼、去库存也是息息相关的。因为城市更新也会涉及到很多老旧小区，甚至是烂尾楼的再利用。城市更新对环境的提升，以及结合保交楼交付的保障，这一套组合拳其实是能够促进销售去化的，我们也过渡到第二个话题，有请陆总，国家今年把城市更新作为扩内需的重要抓手，通过利用低效的土地来进行重新激活。当下在多个城市都有多点开花的态势，在您看来目前很多城更项目是政府或平台公司主导。您觉得政府在主导城更项目的时候有没有哪些需要关注的点？以及政府、市场、民众几个方面有没有一起合力协作的经验或建议呢？
陆国强：我其实认为城市更新这一块，以片区城市更新为例子，更是一场空间的革命。我觉得有三个关键词需要政府、开发商相当注重：
第一，产业换血。像今早去过的花地湾、聚龙湾片区是很典型的例子，过去有旧厂房、仓储设施，根据新的产业规划、产业引导，未来要引入科技、数字商贸的业态，就是把过去老旧低效的物业变成企业总部，以及一些体验式商业。我认为背后是从政策端，包括规划端推动的土地升维，把过去低效的用地变成高附加值服务业的载体，这样既符合产业发展的方向，也能刺激新消费。
举个例子，如果花地湾未来升级之后有一些新的商务，包括企业人群进驻的话，里面人群的就业，包括消费，都会就近解决，就等等更加高效的土地、交通等等压力的缓解，跟土地价值更高效的释放。
第二是城市更新里面非常重要的是民生托底。民生包括日常的生活医疗、教育、休闲、娱乐各方面的配套，其实站在目前越秀区来讲大部分在历史城区，整体大拆大建难度是很大的。我们经验或建议，就是做一个嵌入房，其实在全国像上海或北京非常多的地区都引进了非常多，在老社区嵌入养老设施、社区食堂等等，能够有效帮助老旧社区、小区居民、老人提供非常好的民生配套支持。包括像我们在老城区的空地做的街心公园，包括绿道等等，这些都是非常直接改善民生的诉求，这些需要很好的植入到未来的规划当中。
第三是资金破局。现在城市更新非常大的瓶颈在于钱从哪儿来？近年来国家也推出了非常多的专项债、金融支持政策。我觉得政府要从给钱转型到给政策、给规划的过渡职能当中，当然钱还是需要通过土地债、金融债、专项债的方式去提供给国企、大型开发商企业，来去做精细化城市更新，我认为也是非常重要的。
政府、市场、公众三者的协调，在于我们政府要定好规则，是定赛道的一方；市场要更加注重长期效益，实行长期主义的原则；公众不单纯是观众了，是这样一场空间革命当中重要的参与者。举个例子像苏州十全街改造过程当中，非常先进地引入了一些社区居民的投票机制，来去影响或支持业态的改造，这样可以避免未来各方面改造之后对原住民负面的影响。
钟廉军：陆总也设计和操盘国内外城更的项目，在城更具体的实施上有没有国内外的案例可以分享一下？
陆国强：其实第一太平戴维斯去年跟华东院也出版了一个《中英城市更新白皮书》，里面有对标非常多中国，包括英国伦敦的改造例子，我们也研究非常多中英模式之间的区别。当然我们的国情跟政策不太一样，但是国外经验跟本地实践的研究，是对我们未来国内城市更新有非常大的借鉴作用。
第二，我想举的例子是我们公司在2019年到2020年参与的越秀区本地在地的例子，就是北京路步行街的升级改造，当时也是我们公司跟广州市城市规划设计有限公司一起做的提升规划。重要的是怎么样考虑老跟新之间的关系，这种城市更新的项目，特别是历史街区的老跟新之间的平衡关系是我们最注重的。当时我们策划的时候提出了创新的想法跟理念，就是怎么样到2035年把北京路打造成广州最具吸引力的目的地，我们逐渐推到15年前比如2020年应该要做什么，2025年应该做到什么样的分阶段的目标。我们在空间上当然是规划院去主导的角色。
但是在业态上，除了旧的一些建筑物理空间上的保留，包括机理，包括道路用很多岭南元素之外，也把很多新的业态，包括新消费的文化、创意的理念，包括一些业态都导入到北京路的升级当中。包括后来有引进到的NBA中国最大的旗舰店等等，还有博物馆创新的体验元素，都是在分段实施当中有很好的体现。
我认为怎么样处理老跟新、空间跟业态内容之间的关系，我觉得是城市更新项目非常需要很好去研究清楚的。因为每个城市、每个项目都不太一样，就很难一言而足。
钟廉军：谢谢陆总，深入浅出从文化保育包括民生比较烟火气更重的层面探讨城市更新。请问龙总，刚才提到商住产一体化，尤其是创新科技产业的带动，会不会也涉及到城市更新类的，或者片区重新开发的案例或者产品？更想了解一下怎么样用产业的方式带动片区的发展？
龙固新：去年12月份发改委跟建设部专门开了个会，因为我们去年10月25号国家拿了4万亿来救市和推动经济。但这一轮确实对我们保交楼和城市更新注入了很大的资本，但应该说效果不明显。这个效果不明显主要来自于这个钱出了，就算你卖出去了，没有人使用还是不行的，我认为这是核心逻辑。
第二轮开这个会的时候，国家也在组织白名单。白名单的核心就是新质生产力如何结合到。两个月前我们的苏州跟新加坡成立30周年，我陪着领导去参观了大概7个好的科技企业。但这些科技企业在全球可以排位很领先，但是没有市场的应用空间，我们缺这个应用空间。如果能把我们现在的资产运营结合到新质生产力的运营，一个是推动了新质生产力的落地，包括这次的杭州六小龙，实际上大量的需要场景。
再就是带动了我们自己的新增的就业人口，因为我们现在失业率很高，他们的收入比普通的一般产业工人收入高。新增人口、大的收入带动产业的新增，这样对我们资产的运营会带来很大的好处。
另外是刚才讲的保险钱，现在也不能随便给。如果你有好资产，保险愿意接盘，就是刚才第一位讲的时候，实际上你运营以后，最后一定要有保险资产来接盘。
那这个时候还有一个大的，现在因为对地产出口的资本太少，但是国家对于新增的科技产业的资本出口非常大。这样对于新增的资本来源、就业人口，包括消费收入几大因素对我们去做资产运营带来比较大的好处。这个时候城市更新，也就是刚才说的10月份的会上，城市更新这一轮最好不是简单的做建筑、做一点文化，应该是把新产业和新增人口放进去，我觉得这是最好的出路。谢谢！
钟廉军：谢谢龙总的分享，最让我记忆深刻的是把产业、科技进行场景化运作，这个跟今年大热的无论是机器人，还是各种科技产品的终端使用，它是都能关联起来的，所以城市更新的想象还很多。
如果说城市更新的存量空间重塑是对骨骼或血脉改动的话，其实真正能让社区活起来的是承载生活温度的好房子。在物理空间的焕新之后，还要通过产品力、服务力的精耕细作才能让房子从可住到悦居。
我们也希望进入到第三轮的讨论，围绕着好房子的产品力的提升来进行各位嘉宾的分享。首先请教一下朱总，因为我们知道现在整个市场的销售去化库存等等压力都非常高，但其实会不会出现一种分化的情况？好的房子、优质的产品还是受到热捧，包括价格也都实现了溢价。世嘉在这一块一直是比较专注在高端住宅板块，刚才也提到买家是面向全国的，今年也实现了30个亿的销售，也想听听您对比较高端住宅产品方面塑造的理解和未来趋势的判断。
朱岳海：上个礼拜海南省住建厅厅长找了五六个房地产开发商，就是小范围坐一下。开发商手上的库存很难卖，现在基本上打对折还很难卖出去。新开发的房子还行，他们抱怨又供应了大量的土地，又造出了好的房子，那我们老的房子怎么办？库存是比较麻烦。
海南二手房还好，是旅居地产，买跟卖的人不是很多，主要是开发商手上的房子蛮麻烦的。新的楼盘卖的还蛮好的，2023年跟2022年价格高，2024年跟2025年价格回落了5%到10%。它不应该回落的，主要是因为政府缺钱，土地供应太多。应该讲，三亚的房子是坚挺的，供需关系导致的。现在海南品质好的楼盘，就是原来的房子很明显差百分之三四十，原来差不多的，现在很明显了，便宜的反而卖不出去，越好的越好卖，这确实是事实。
钟廉军：谢谢朱总的分享。今年“好房子”写入政府报告，带来的是非常好的市场机遇，怎么抓住机遇关键是造出好的房子。怎么造“好房子”，请刘总多分享一下旭辉的经验。
刘煜：谢谢钟总！首先非常感谢观点邀请我参加这次论坛，因为每次来观点参加论坛都有很多的收获，去年8月中的时候参加了博鳌论坛，听了陈启宗董事长非常精彩的发言。今天很有幸听到非常多的专家、领导、学者的发言，受益匪浅。
第二个很高兴的事是回到广州，见到了很多老领导、老朋友，非常开心。我们发现个现象，这个行业瘦身的很厉害，我们领导们也瘦身很厉害，我老领导朱总有两年没见了，他也很健康。我们领导瘦身是很健康的，但是行业的瘦身其实是断崖的，而且是腰斩的。各位都是同行，都非常清楚，我们这个行业2021年是顶峰，整体销售额是18万亿，截止到2024年跌到了9.7万亿，就是接近腰斩。
人的瘦身是为了健康，行业的腰斩其实一定是有一定的结构性影响带来的。结构性影响带来的主要原因，抛开经济周期、政府政策不谈，发现一个非常大的事情是客户结构发生了很大的变化。我们已经有房子“有没有”向“好不好”去转变了，王会长报告里谈到了一个数据，现在全国的城镇化居民人均住宅面积的数字，王会长说广东大概30出头，截止到2025年最新统计，全国城镇居民人均房产面积大概已经超过40了。40平米是什么概念呢？发展中国家的整体均值大概是20到40之间，换句话说，我国整体数据在发展中国家属于顶峰了，天花板了。当然很多人会说，就算中国现在的数据已经到顶峰了，但是离发达国家还是有差距的，因为发达国家的数据是60到80，基本上是60出头，美国是78左右。
但是有一个事情别忘记，整个人口结构是不同的，人口基数更是不一样的，差距非常大。中国现在统计的数据还不包含现在的库存，40平米只是算上了已消化的目前为止没有被居民买走的房产数据。
我们觉得中国做了一件非常了不起的事情，在短短的十几、二十年里面，让中国这么大基数人口的城镇化大部分都是居者有其屋了，这件事情是在全世界都没有做到过的，中国做到了，当然也是仰仗于在座各位所有的同行一起努力的结果。
我们现在发现历史迎来新的机遇，过去二十年也是在解决住房问题，先能有地方住，接下去不知道多长的时间迎来了新的历史机遇，这个历史机遇就是好房子的历史机遇。好房子的历史机遇就像倪部长说的那样，他在多个场合都说过，未来谁能够给人民群众建设好房子，谁就能掌握市场，谁就能把握企业的发展以及行业的未来。
旭辉围绕着这样的好房子做过很多轮的探讨，经历了很长时间的研究，今天把我们一些研究简单的成果做一个汇报。
我们认为围绕着“好房子”有“四个好”，未来有四个战略目标是希望自己做到的。第一是做好产品，第二是做好社区，第三是做好的服务，第四是做好口碑。当然引申出去的非常多，由于时间关系不一一去解读。
围绕着“四个好”往下穿透一层，作为开发企业应该做哪些事情？因为所有好房子是开发企业做出来的，围绕这“四个好”的目标，我们大概准备做“三个重塑”：产品重塑、流程重塑、供应链重塑，这些是在底层要解决的问题。
我简单汇报一下“三个重塑”是什么意思：
产品重塑，以前的产品线非常多，在高速增长有十几、二十个产品线，现在是聚焦深耕，城市聚焦深耕，产品线也聚焦深耕，现在只有大概四个产品线，分别是具有新中式风格的和悦系、具有海派文化的臻悦系、低密度别墅类型的产品云樾系，以及各城市在做四代宅产品，所以我们现在的四代宅有自己独立的产品线森语，所有的产品线都已经聚焦了，精心打磨，认真地打造。
但是同时也跟大家汇报一下，其实产品线的聚焦是有帮助的，大概在苏州做了苏州相城区陆慕做了和悦系的产品，在2022年一把清，首先天开盘16个亿基本上全部售罄。南昌在经开区做了臻悦系，也是现在的三冠王。产品系列对于整个销售帮助是很大的，因为产品系列是真正能够寻求到客户的需求。
流程重塑，以前在高周转时代，就是行业的上升期，对于一家一千到两千亿的房企，一年的投资量非常大。那时候整个集团所有的区域公司加在一起，要看一万块地，参拍一千块地，获取一百块地，大概除了365天，就知道我们每天都在看地、拍地。
这样的状态可以从投前的时间轴来看，时间量非常少。从挂牌到最终的举牌，中间是个把月甚至不到的时间。在这么短时间把所有事情做完是相当难的，因为我们有强大的体系，尽可能做到更精准。再精准也是把拿完地去做所谓的启动会、战规会等各种会议，会议的时间周期大概在3到4个月时间。
忽然发现我们这些流程是后置的，后置的流程导致在获取土地的过程当中对于产品的理解、对客户深入的了解是不够的，所以我们流程再造希望把现在所有的会议全部放到投前来，现在有的是时间。无论是重资产的获取土地，还是轻资产代建帮助平台公司已经获取土地寻找解题思路也罢，这些时间是足够的。时间的足够，就能够让我们认真去分析客户的需求，认真去打造产品。
供应链重塑，在快周转的时代，无论是开发商，还是施工单位，都是不断在扩张规模。当然有些施工单位是能够一直秉承品质为先的理念，很多的施工单位也没有做到，更多是以利益为先。在整个过程当中，我们也在遴选和淘汰一批这样的企业，寻找以品质为先的同路人，跟我们一起去做未来的“好房子”的这件事情。
同时我们也找一些设备供应商，未来房子的客户，包括自己在住房子的过程中屡屡发现一些微小细节的问题，无论是渗漏也好，开关的不灵敏也好，这些都是跟遴选设备供应商有关系。我们的供应商体系的再造，对于未来的好房子是至关重要的。
以上是我的想法和见解。
钟廉军：谢谢刘总的详细见解，难怪旭辉现在市场份额增长那么快。接下来请教一下杨总，我知道您应该曾经任职过开发方，也是代建方的翘楚。在您看来，这两个角色在造“好房子”方面有没有不一样的追求或不一样的做法吗？
杨明珠：其实造“好房子”，是因为我们原来是以投资拉动的，在过去这么多年总量是够的。在这种调整的情况下，是结构性的需求。比如说房子从投资属性到了居住属性以后，可能更强调居住的消费属性。我们团队原来就是做高端精品出身的，现在的政策环境下更有发挥的机会和空间了。
从现在做代建的角度来讲，我理解“好房子”就是好产品。代建从C端是要做一个好的产品、好的房子。从B端来讲，我们是给目前的投资商、持有者服务，所以要提供前置的解决方案的服务，把经营逻辑分析清楚，再通过代建落地，我们产品卖的是服务，让不动产能够增值，这也是B端服务的优质产品。最终还要落地成好的房子或者好的运营空间，再去C端产生价值，这两者是不矛盾的，都是我们需要去做好的。
钟廉军：感谢杨总的分享，接下来请教一下宋总，刚才也谈了很多商业对住宅的带动，也了解到新城有一个业务叫悦隽代建代售，还是蛮新鲜的概念，它是商宿、街铺还是什么产品？另外新城的品悦系也比较出圈，卖得也很好。这两块也想听听宋总的分享。
宋立攀：又说出了我们公司另外两个比较特色的产品，感谢，还是对我们做了一些功课。关于悦隽，其实是我们在街区上面升级的新产品。怎么理解呢？通常在做购物中心的时候，一般8万平到10万平，旁边会造3万到5万平的街区，是一环铺、两环铺、三环铺。早期一般都是销售的，目前一共184条街，全部卖完的是171条，还有13条没卖掉，基本上卖到97%以上了。卖铺曾经内部有一个排名，我们已经全国排名第一第二了，卖街是非常厉害的。
但是因为卖了这么多的街以后，我们自己有感觉了。卖街为什么卖得好呢？因为我们是既管杀又管埋的，卖铺子设计好、定位好，老百姓很喜欢。卖完了以后还有服务式招商，不承诺售后返租的，你租不掉，我帮你租，然后收两个月、三个月的佣金，收物业管理费，很多买我们铺子的人收益率非常高。
这一轮地产下行以后，本来觉得这是我们自己做做就算了，但是很多时候外面的开发商，特别是三四线城市、二线城市开发商有像三十亩、四十亩的地，但是只有商业，不知道怎么做，或者带一点点住宅，下面的街区也不知道怎么做。结果找到我们，说第一是可以做定位策划，第二是教你怎么造街，开间是3米、4米、5米，然后二楼怎么造，每一个扶梯怎么上去。二楼做多少，三楼做多少，关键是动线怎么排。因为商业里面有人性的东西，在这一块和数据库包括经营的角度是非常有优势。
目前来说，我们去年这个项目签了十几个项目，业主方还是非常开心。本身商业用地去化不掉，租也租不掉，卖也不知道怎么干，像鸡翅膀一样不知道怎么弄，这还是我们公司的特色。在去年的市场下行，客户帮助我们把这个能力挖掘出来，这还是接了不少的项目。
第二是关于住宅，目前主要打品悦系。最近我们在漳州做了品悦世纪的住宅，依托大盒子造的，23栋高层，六星级的家，简单来说是四美：建筑美、景观美、配套美，有大盒子在边上，还有小配套，包括游泳池、图书馆、健身房。第四是科技美。四米的住宅，再加上用心对商业人性的沟通，整体来说做的还是非常棒。
整体来说因为我们有住宅、街区，还有大盒子，所以三套拳一整合的话，市场上找我们的人越来越多了。特别是三四线城市，包括一二线城市，这个市场在慢慢打开。我们相对来说感觉在下行市场比较欣慰的一点，谢谢！
钟廉军：我觉得很好地响应了“好房子”的国家提出的四个特点，很好地践行了。非常感谢六位嘉宾的深入洞见，今天从保交付的务实策略到城更模式的破局再到“好房子”的价值升维，谈了很多，也初步勾勒出了一开始提出大的话题，叫增长的象限。其实横轴是空间焕新，纵轴是品质深耕，交汇点是用户的真正需求，用户有可能是B端，也有可能是C端。希望各位大咖的分享，能够给在座的每一位有一些启发，愿各位在存量时代都找到自己的增长极。本场圆桌讨论就先到这里，感谢各位嘉宾的支持！谢谢！
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